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【法律常識】簽訂房屋買賣合同,您必須知道的30個要點!

作者:莆田商會 2018-11-19 27:48
文章轉載自: 福建壺蘭律師事務所公眾號

買房是人生一大事,買房后簽訂買賣合同更不可放松警惕,因為買賣雙方在專業知識上信息不對稱,有時買方并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致最后在合同履行中處于被動地位。因此,在買房簽訂買賣合同時需要多加注意,了解合同內容,謹防合同陷阱。



簽訂空白條款需注意

1、看是否有預售許可證

很多地方都說看五證,實際沒必要,辦理預售許可證必須提交其他四個證,讓房地產管理部門替咱們把關更穩妥。

只需要到房地產管理部門核實預售許可證真假即可,無預售許可證對外銷售的,購買時都有隱患,存有不安全因素。

 

2、看合同中的土地性質

現在很多開發項目的用地雖然是出讓用地,但由于是綜合或者商住,導致土地使用年限不是70年,甚至有些只是40年。

在購買時一定要看清土地性質是否是出讓和使用年限是否是70年,因為目前法律只是規定了住宅到期自動續期,其他非住宅業界一般認為會繳費續期。

 

3、看清楚房屋用途

現在有些對外銷售的房屋雖然和住宅一樣,但用途為公寓。

關于公寓的界定,目前不是很明確,明確的就是公寓光照時間不需要滿足兩小時,另外公寓能否作為學區房,目前教育部門也沒有明確的答復,一般來說,如果住宅入學人數超過學校招生計劃,估計公寓將不能作為學區房,因此為了孩子入學購房的這點要特別慎重。

 

4、物業也不能忽視

在簽訂商品房合同時會與前期物業公司簽訂物業服務合同,由于開發商與前期物業公司關系一般比較緊密,物業公司的聲譽,以及物業合同中的很多約定,也要仔細閱讀。

雖然成立業委會后可以解聘物業公司,但目前的現實是很多小區因為居住率不足或者業主不愿多操心,業委會的成立遙遙無期,導致業主和物業之間產生很多糾紛,作為業主單兵作戰,難度可想而知。

 

5、車庫和地下室或者閣樓的約定

在合同簽訂時候,有時候開發商會答應給業主贈送車庫或者儲藏室、閣樓,這些約定一定要寫入合同,口頭承諾的東西往往因為缺乏證據最后不了了之。

另外就是是否是車庫,一定要看規劃,而不是聽開發商口頭承諾,不一定能停進去車的就是車庫,要看規劃是否是車庫,另外就是人防的車位,不能辦證,也需要特別注意。

 

6、面積的約定

這是目前糾紛最多的情況,主要是大家都認為簽訂合同后,面積差距超過3%的,可以不用付費,實際這是錯誤的。

在這里如果和開發商有約定,先遵照約定,無約定再按照規定執行。開發商往往在簽訂合同時和購房人進行約定,約定以有資質的測繪部門出具的面積為主。

這樣的話,就直接采用測繪面積了,有效規避了那個3%的法定條件。大家一定要看清楚這點,可以在合同簽訂時直接約定面積,明確約定超過多少不再付費。

 

7、貸款問題的約定

開發商往往答應幫你貸款,但合同中開發商又不寫清楚無法貸款可以退房,而是約定因為購房人信譽等問題導致不能貸款,讓購房人一次性付清房款。

這點也要慎重,可以自己先行查詢個人信用或者合同約定清楚,因無法貸款可以解除合同。

 

8、逾期或者賠償的問題

開發商和購房人會在合同中,對雙方辦證或者繳納購房款等問題的期限進行約定,但如果你細心就會發現,雙方違約后,賠償的金額是不對等的,合同簽訂時一定要求對等待遇。

 

9、交房的問題

合同約定交房的條件,一定要明確,是經過哪個驗收之后,有單體驗收、綜合驗收還是竣工驗收備案,還有消防驗收等等。

必須明確:因為單體驗收后,有可能小區還處于建設狀態,小區內的道路、綠化都有可能未完成,居住不一定方便,因此也要約定清楚。

 

10、小區公共區域和公共部位的約定

小區內的會所或者公共場所,現在產生的糾紛也越來越多,開發商往往只是告訴你說,小區內的會所、健身場所等等多么規范,多么先進,繞開產權問題。

如果你不約定這些場所的產權,有可能最終讓開發商賣掉,買主不一定能讓你免費或者優惠使用,如果合同約定這些場所的所有權歸業主,則開發商不能出售這些場所。

 

11、對各類設施的約定

燃氣、寬帶等,往往開發商都只選擇一家,導致用戶無法選擇,如果在合同中約定,要求開發商讓幾家經營商進入小區,譬如寬帶,不能只讓我們被動的選一家啊,都進來那我們可以選擇的范圍就大多了,就有主動權了。

 

12、雙方協商解決的內容必須多研究

凡是前面提到糾紛的內容,后面寫雙方協商解決的,一般都是對開發商不利的,一定要明確違約責任,不能簡單的協商解決,否則出現問題之后,你就沒有追責追賠的依據了。

合同附件也要留意

商品房買賣合同除主合同外,還包含四個附件,即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明、裝修設備標準和合同補充協議。

1)房屋平面圖應標明每一個房間具體的尺寸以及墻體的寬度,還應標明陽臺的大小、空調機位等具體的設備位置。

如果上述內容不明確,則房屋平面圖根本起不到準確指示的作用,對開發商來說也沒有明確的約束。

2)無論是房屋平面圖,還是公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明和裝修設備標準,都應該使用準確的數字和具體的描述來表示其內容,而不應該使用概念化的詞語。

“高級”、“名牌”、“精裝修”這類詞語就不應該在附件中出現,而應明確“高級”具體是什么標準、“名牌”到底是什么牌子、“精裝修”要達到什么裝修效果。

3)根據民事法律的“意思自治”原則,商品房買受人完全可以不受格式條款的限制,與開發商進行協商,行使合同的修改和補充權,在主合同之外,簽定補充協議,以明確一些模糊概念,修正主合同中的不合理條款。

 

13、房屋交付后,買受人發現房屋實際情況與銷售廣告不符,可以要求開發商承擔違約責任嗎?

為了保護購房者的權益,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規定:“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。”

由此可見,對于房地產廣告中的有關房屋及其相關設施的說明及允諾,如果其對訂立合同定價有重大影響,那么即使該說明和允諾未載入房屋買賣合同,也屬于合同內容。若購房者發現說明或允諾的內容與實際不符時,可以要求開發商承擔違約責任。

 

14、哪些房地產不能轉讓?

根據我國《城市房地產管理法》第38條的規定,下列房地產,不得轉讓:

1)以出讓方式取得土地使用權的,不符合本法第三十九條規定的條件的;

2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

3)依法收回土地使用權的;

4)共有房地產,未經其他共有人書面同意的;

5)權屬有爭議的;

6)未依法登記領取權屬證書的;

7)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

 

15、僅有房產證,但沒有辦理不動產登記,能取得房屋所有權嗎?

不動產以登記的方式進行公示,只有進行登記才發生物權的效力,買受人才能獲得不動產的所有權,登記就是將新的所有人的名字登記在房產部門的登記簿上,不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。而房產證是房產部門發給權利人的一種享有權利的憑證,只起到證據的作用,當不動產登記簿記載的權利人和房產證記載的權利人不同時,以不動產登記簿為準。即房產證的效力弱于不動產登記簿的效力。當不出現糾紛的時候還好,但一旦出現關于房屋產權的糾紛,不動產登記簿上所記載的人則擁有房屋的所有權。因此,大家在買賣房屋時,一定要注意進行不動產登記或者不動產登記的變更。

 

16、買來的住房面積縮水怎么辦?

面積縮水是買房族經常遇到的問題,對于房屋“面積縮水”的問題,應該以房地產管理部門所做的測量面積為準。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對面積縮水問題做出了明確的規定:第一,誤差率在3%以內的,當事人不能請求解除合同,但是對于縮水那部分的購房款,開發商應該返還。第二,誤差率超過3%,買房人可以選擇請求解除合同,或者不解除合同,但是要求開發商承擔其他責任。

 

17、開發商逾期交房怎么辦?

開發商應該按照約定的時間交付房屋,這是開發商的主要義務。如果開發商沒有按期交房,買受人可以根據不同情況,采取不同的方式來維護自己的合法權益。第一,開發商不能按期交房,經催告后在合理期限內仍沒有履行的,買受人可以解除合同;第二,逾期交付,經催告后在合理期限內仍沒有履行的,買受人不解除合同,可以請求開發商承擔違約責任;第三,逾期交付,經催告后開發商在合理期間內交付的,不能解除合同,但是可以請求承擔違約責任。需要注意的是,買受人享有解除權的必須在法定期間內行使,不行使的,解除權就消滅。

 

18、房屋買賣合同簽訂后,因意外事故而使房屋毀損、滅失的風險由誰承擔?

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條就此問題的不同情況分別作了規定:“對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險,在交付使用前由出賣人承擔,交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知,無正當理由拒絕接收的,房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”

由此可見,在一般情況下,房屋損壞的風險,在房屋交付之前由出賣人承擔;在房屋交付給買受人之后,由買受人承擔。此處所說的交付,是指房屋的轉移占有,就是把房屋由出賣人手中,交到買受人手中,由買受人占有使用該房屋。

 

19、簽訂商品房預售合同,應具備哪些條件?

根據我國《城市房地產管理法》第45條的規定,商品房預售,應當符合下列條件:

1)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;

2)持有建設工程規劃許可證;

3)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期;

4)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項,必須用于有關的工程建設。

 

20、出賣人未取得商品房預售許可證明,這時其與買受人簽訂的房屋預售合同是否有效?

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規定:“出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。”

可見,要簽訂商品房預售合同,開發商必須取得商品房預售許可證明,否則,該合同是無效的。當然,也有例外情況。如果在買受人向法院起訴之前,商品房預售人取得了商品房預售許可證明,也可以認定預售合同有效,但前提是在起訴前取得。

 

21、房屋買賣雙方簽訂預售合同后,沒有進行登記備案,一方當事人可以請求確認合同無效嗎?

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規定:“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的,從其約定,但當事人一方已經履行主要義務,對方接受的除外。”

由此可見,雖然法律要求簽訂商品房預售合同后,要進行登記備案,但是如果雙方簽訂預售合同后沒有辦理登記備案手續的,當事人要求確認合同無效,法院是不支持的,是否辦理登記備案手續不是預售合同生效的條件。

 

22、房屋出現質量問題,任何時候都可以要求出賣人修復嗎?

《商品房銷售管理辦法》第33條規定:“房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期;存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的,保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題,房地產開發企業應當履行保修義務,并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞,房地產開發企業不承擔責任。”

此外,我國《建筑工程質量管理條例》第40條規定,在正常使用條件下,建設工程的最低保修期限為:(1)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程,為設計文件規定的該工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年;(3)供熱與供冷系統,為2個采暖期、供冷期;(4)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程,為2年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。

由此可見,關于房屋的保修期,是比較復雜的,當事人為了維護自己的權益,除了依照法律的規定,還可以在合同中進行詳細的約定,制定房屋的保修條款。所以,房屋出現質量問題,并不是任何時候都可以要求出賣人維修的,出賣人的保修期是有一定的期限的。

 

23、房屋買賣雙方簽訂合同后,出賣人與第三人惡意串通,又簽訂合同并交付使用,買受人可以請求確認第二個合同無效嗎?

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第10條規定:“買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支持。”

因此,房屋買賣雙方簽訂合同后,出賣人又與他人簽訂合同,并將房屋交付使用,買受人只要能夠證明出賣人與第三人是惡意串通,那么其就能請求法院確認出賣人與第三人簽訂的合同無效。而實際生活中,如果第三人明知買賣雙方的合同,還與出賣人簽約,其實就是惡意。

 

24、房屋交付使用后,房產證遲遲辦不下來,開發商是否承擔違約責任?

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規定:“由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”上述條文規定了開發商逾期辦理房產證應承擔的責任。

在實際生活中,房產證遲遲辦不下來,有部分原因是因為開發商出售手續不能及時辦理齊全,由于開發商的原因,導致購房者在一定的期間拿不到房產證的,購房者可以要求開發商承擔違約責任。為了更好地維護自己的權益,購房者在簽訂購房合同時,最好約定辦理房產證的期限,把時間約定明確,以防開發商惡意拖延辦證時間。

 

25、房屋買賣時,該房屋所占范圍的土地使用權是否隨之轉移?

我國《城市房地產管理法》第32條規定:“房地產轉讓、抵押時,房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”根據上述法條的規定,在房屋買賣時,該房屋所占范圍的土地使用權也隨之轉移,這就是所謂的“地隨房走”。房屋買賣雙方簽訂購房合同后,買賣雙方應到房屋所在的的縣級以上地方人民政府的房產管理部門辦理房屋產權轉移登記手續,之后房屋買賣雙方憑借變更后的房屋所有權證書和相關證件,到同級人民政府的土地管理部門申請辦理土地使用權變更登記,土地管理部門核實以后,由同級人民政府更換土地使用權證書,至此,土地使用權隨著房屋買賣發生變更。

 

26、房屋買賣雙方已經辦完過戶手續,這時雙方還能解除合同嗎?

我國《合同法》第93條規定:“當事人協商一致,可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時,解除權人有權解除合同。”

由此可見,只要當事人雙方協商好了,達成一致的意見,是可以解除合同的,即使房屋已經過戶。

 

27、房屋買賣合同簽訂后,一方以未辦理房屋產權變更登記為由主張合同無效,能否成立?

我國《物權法》第15條規定:“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。”

由此可見,對于房屋買賣雙方當事人來說,雙方只要簽訂了合同,是否到登記機關辦理登記,不影響合同的效力。除非當事人在合同中約定合同生效的時間或其他條款,否則,自合同成立時生效。所以,不能因未辦理變更登記,而主張合同無效。

 

28、房屋買賣中,買受人遲延交付購房款,出賣人可否要求解除合同?

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規定:“根據《合同法》第九十四條的規定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。”

由此可見,房屋的買受人遲延交付房款的,出賣人可以先予催告,要求其履行合同,支付購房款,如果買受人在催告后3個月的合理期限內仍不支付,那么,出賣人可以請求解除合同。此外,解除權有一定的行使期限。

 

29、租賃房屋被賣,租房人有權繼續居住嗎?

我國《合同法》第229條規定:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。”《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條規定:“私有房屋在租賃期內,因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的,原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。”由此可見,租賃房屋被賣,租房人有權繼續居住。

 

30、什么是房屋承租人的優先購買權?

房屋承租人的優先購買權是指出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限(最高人民法院《民法通則意見》規定應提前三個月通知)內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。出賣人沒有通知承租人的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。

房屋承租人優先購買必須符合兩個條件:

第一,在房屋承租的場合,其他承租人沒有這一權利;

第二,承租人開出的條件和其他人開出的條件相同。
 

本文轉自中國普法,圖片來自網絡

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